Immobilien für Produktion und Logistik zeitig planen

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Die in dem Nutzerbedarfsprogramm definierte Musterimmobilie kann anschließend mithilfe einer Layoutplanung an die für das jeweilige Unternehmen optimierten Prozesse angepasst werden. Dafür werden die vorhandenen Prozesse analysiert, Optimierungspotenziale abgeleitet und die optimierten Prozesse als Standard auf die Musterimmobilie übertragen. An erster Stelle steht hier die Betrachtung des Materialflusses. Dabei sollten die Transport- und Suchzeiten innerhalb des Fertigungs-, Wartungs- und Instandhaltungsprozesses konkretisiert und die Wege von Anlieferung über Fertigung bis Lager und Versand betrachtet werden. Danach kann ein optimierter Materialfluss zwischen Produktion, Werkstatt und Lager erstellt werden. Durch die Wahl des richtigen Regalsystems können große Fortschritte gemacht werden. In Abstimmung mit den am Markt befindlichen Anbietern wird hier nach der idealen Lösung gesucht, um den optimalen Materialfluss zu garantieren.

Bei der tatsächlichen Layoutplanung klärt sich dann unter anderem die Frage, ob ein Mehrzweckgebäude oder eine bauliche Trennung der verschiedenen Bereiche vorteilhaft ist. Dabei ist es wichtig, zu berücksichtigen, inwieweit die Flächen erweiterbar sind und ob die Lager- und Fördertechnik flexibel genug ist, um an sich ändernde Bedingungen angepasst zu werden. Am Ende steht die Erstellung eines Master-Layouts unter Berücksichtigung eines optimierten Materialflusses.

Im Gegensatz zur reinen Inbetriebnahme der Immobilie beziehungsweise der technischen Anlagen beginnt das Management der Inbetriebnahme nach der Richtlinie VDI 6039 bereits während des Planungsprozesses. Der TGA-Fachplaner und der Projektsteuerer bilden dabei ein Arbeitsteam, welches schon frühzeitig einen Fokus auf die Besonderheiten der späteren gesamtbetrieblichen Inbetriebnahme legt. So fußt der Erfolg eines Projektes erfahrungsgemäß auf der guten Koordination und Steuerung aller Schnittstellen und Projektbeteiligten, insbesondere der Technikgewerke.

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Das ist vor allem wichtig, weil nach den Regelwerken der VOB/HOAI die Abnahme nur für Einzelgewerke erfolgt (es gibt also keine Betrachtung der gesamten Gebäudetechnik). Auf diese Weise ist die spätere gewerkübergreifende Abnahme des Gebäudes oder der Anlage ein wichtiger Baustein. Gerade bei einer komplexen Sicherheits- oder Datentechnik, einer aufwendigen IT-Infrastruktur oder vernetzten automatisierten Systemen besteht ein hohes Ausfallrisiko. Ein gutes operatives Mängelmanagement ist aber in der Lage, das Risiko eines Mangels über eine FMEA (Fehlermöglichkeits- und Einflussanalyse) zu definieren und, falls nötig, unter Einbindung aller relevanten Projektbeteiligten zu beheben. Abschließend ist es wichtig, zu erwähnen, dass der gesamtbetriebliche Ansatz nur dann gelingt, wenn auch Endnutzeraspekte frühzeitig berücksichtigt werden. Dazu zählen unter anderem:

• Abschluss von Bedienungs- und Wartungsverträgen, um den Einsatzbeginn des Betriebspersonals planen zu können,

• Einweisung des Personals in die Bedienung der Software und der technischen Anlagen,

• Aufstellung eines Steuerungsterminplans für den Um- und Einzug,

• Koordination von Bauherrneigenleistungen, um Kollisionen mit den Hauptgewerken zu vermeiden,

• Betrachtung der Gesamtwirtschaftlichkeit der Immobilie, auf ihren Lebenszyklus bezogen. MM

* Jürgen Ströker ist Dipl.-Wirtsch.-Ing. und verantwortlich für Projektentwicklung und -steuerung bei Factor P in 60327 Frankfurt am Main, Tel. (0 69) 6 78 30 76-0, j.stroeker@factorp.de

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