Logistikimmobilien Immobilien für Produktion und Logistik zeitig planen

Bei Neu- oder Umbauten von Immobilien sollte der Materialfluss von Anfang an berücksichtigt werden. In späteren Stadien sind die Projekte nur noch schwer zu beeinflussen und Fehlplanungen können häufig nicht mehr behoben werden.

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Klinkhammer Intralogistics GmbH

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SCIO Automation GmbH

factorP projektmanagement GmbH

Bereits in der Projektvorbereitungs- und Startphase einer Logistikimmobilie werden 80 % der Einflussparameter auf den Projekterfolg festgelegt. Dazu gehören die Faktoren Qualität, Kosten und Zeit. Je weiter das Projekt voranschreitet desto weiter sinkt die Beeinflussbarkeit des Verlaufes mit Blick auf den Projekterfolg, wie man in der Grafik auf Seite 27 sieht. Insbesondere bei Produktions-, Verwaltungs- und Logistikimmobilien müssen daher in der Entwicklungsphase konkrete Ziele und Rahmenbedingungen definiert werden. Gerade Organisationen und Unternehmen, die Projekte dieser Art nicht regelmäßig abwickeln, sind auf diese Form der Arbeit allerdings nicht ausreichend vorbereitet. Bei solchen Immobilienprojekten empfiehlt sich die Beauftragung eines erfahrenen Projektsteuerers, der auf bestimmte Methoden und Techniken zurückgreifen kann, die sich in der Praxis bewährt haben. Im Folgenden werden drei wichtige Elemente beschrieben, die im Gesamtkontext der Immobilienentwicklung stehen.

Nutzerbedarfsprogramm Immobilie

Bei einem solchen Projekt ist es hilfreich, die relevanten Themengebiete wie Flächengrößen, Bauweise und Geschossbelegung, tragende/nicht tragende Baukonstruktionen, technische Anlagen, Nachhaltigkeit/Klimaschutz oder auch im Hinblick auf das Bewirtschaftungskonzept zu betrachten und diese in einem Nutzerbedarfsprogramm „Immobilie“ zusammenzufassen.

Am Beginn der Struktur eines solchen Programms sollte die Definition der Projektziele stehen. Dazu gehört die Projektplanung und Festlegung der Meilensteine genauso wie die Budgetvorgaben. Eine grundsätzliche Untersuchung der Organisation ist ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Das schließt die Konzeption der bestehenden und künftigen Aufbauorganisation und eine Befragung der Geschäftsführung und Produktionsleitung zu den Arbeitsplatzanforderungen mit ein. Eine besondere Bedeutung kommt natürlich der Bedarfsplanung zu. So muss der Flächenbedarf für nutzungsspezifische Flächen und Sonderflächen sowie Stellplätze ermittelt werden. Daraus ergeben sich die Anforderungen an die Bauweise ebenso wie die an die Geschossbelegung, die tragenden und nicht tragenden Baukonstruktionen und die technischen Anlagen, zu denen Lüftung und Brandschutz gehören. Auch weniger entscheidende Kriterien wie die Optik des Baus oder die Außenanlagen können hier miteinbezogen werden.

Produktionslogistik

Logistik beginnt beim Produkt

Anforderungen an die Sicherheitskonzeption sollten in diesem Schritt allerdings ebenso berücksichtigt werden wie bauökologische Überlegungen. Normen wie die DIN 18205 bieten wertvolle Orientierungshilfen, nach denen man sich beim Funktions-, Raum- und Austattungsprogramm richten kann. Die Zuordnung der einzelnen Funktionsbereiche, Raumgruppen und Sonderflächen unter Berücksichtigung der Arbeits- und Kommunikationsbeziehungen sowie der betrieblichen Logistik sind hier ebenfalls zu beachten.

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