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Finanzen Rendite statt Leerstand

| Autor / Redakteur: Stephan Knichel / Melanie Krauß

Viele Firmenimmobilien passen nicht mehr zu den heutigen Produktions- oder Büroanforderungen. Nicht benötigte Flächen lassen sich anderweitig nutzen. So machen Unternehmen aus Kostentreibern attraktive Ertragsquellen.

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Leerstehende Immobilien werden schnell zu Kostentreibern. Für Unternehmen kann es sich lohnen, über andere Nutzungskonzepte oder auch Teilverkäufe nachzudenken.
Leerstehende Immobilien werden schnell zu Kostentreibern. Für Unternehmen kann es sich lohnen, über andere Nutzungskonzepte oder auch Teilverkäufe nachzudenken.
(Bild: ©sveta - stock.adobe.com)
  • Viele Unternehmen verwalten Reserveflächen, die jedoch schnell zum Kostentreiber werden können.
  • Beim Umgang mit verfügbaren Flächen zahlt sich Flexibilität aus. Eine Option sind beispielsweise Neu- und Anbauten oder die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen.
  • Eine Immobilienstrategie und die Beobachtung des regionalen Marktumfelds sind entscheidend, um Potenziale gezielt zu nutzen.

Bürogebäude, Produktionshalle oder Lagerfläche: Viele mittelständische Unternehmen halten Immobilien im Bestand. Dazu zählen traditionell der Hauptsitz und wichtige Niederlassungen. Damit sichern Unternehmen sich dauerhaft einen guten Standort für ihre Geschäfte. Auf eigenem Grund und Boden können Firmen frei schalten und walten, ohne dass sich ein Fremd­eigentümer querstellen kann. Zudem dient die eigene Betriebsimmobilie als Kreditsicherheit und stille Reserve für Krisenzeiten.

Viele Unternehmen halten große Freiflächen oder Nachverdichtungsflächen vor, um auf dem Gelände weiter expandieren zu können. Ob und wann der zusätzliche Raumbedarf tatsächlich eintritt, steht oft in den Sternen. Viele Raumreserven liegen dauerhaft brach. Hinzu kommt: Die fortschreitende Geschäftsentwicklung ändert auch den Raumbedarf. Viele einstige Gewerbe- oder Büroflächen stehen plötzlich leer. Unternehmen müssen Teile der Produktion oder Verwaltung verlagern, da die Gebäude nicht mehr die aktuellen Anforderungen erfüllen.

Unternehmensimmobilien sind zunehmend von Leerständen betroffen. Der digitale Wandel beschleunigt diese Entwicklung. Durch produktivere und kleinere Maschinen benötigen Unternehmen tendenziell immer weniger Raum für ihre Geschäfte. Noch mangelt es vielerorts an passenden Konzepten für eine Nachnutzung. Viele mittelständische Unternehmen müssen dringend aktiv werden, um ihre Firmenimmobilie zukunftsorientiert und rentabel zu managen.

Kosten im Blick

Häufig betreuen Unternehmen ihren Immobilienbestand in Eigenregie, parallel zum Stammgeschäft. Naturgemäß geraten schnell einige Dinge aus dem Blick. Eine geringe Flächenauslastung erweist sich als eine tückische Kostenfalle. Nicht mehr betriebsnotwendige oder ungenutzte Flächen laufen bisweilen ungeprüft mit. Sie treiben die Betriebskosten deutlich in die Höhe. Leerstehende Räume verursachen hohe Unterhaltskosten, insbesondere bei älterer Bausubstanz.

Bei vielen Firmenimmobilien laufen die Kosten aus dem Ruder, ohne dass die Besitzer es merken oder wahrhaben wollen. Aus finanzwirtschaftlicher Sicht ist der Nutzen dieser Firmenimmobilien fragwürdig. Unerlässlich ist ein detaillierter Kostenüberblick. Unternehmen sollten alle laufenden Betriebskosten erfassen und für die einzelnen Flächeneinheiten umlegen. Damit sollte eine gründliche Bedarfsanalyse einhergehen, welche Flächen das eigene Unternehmen jetzt und in Zukunft tatsächlich benötigt.

Wichtig ist ein systematisches Kosten- und Vertrags-Controlling. Sinnvoll ist die regelmäßige Prüfung und gegebenenfalls Anpassung von Leistungsverzeichnissen, etwa für Reinigungs- oder Wartungsdienste. So verhindern Unternehmen überdimensionierte Verträge und stellen sicher, dass sie nur für tatsächlich benötigte Leistungen zahlen.

Es empfiehlt sich zudem, nicht nur auf einzelne Handwerker zu setzen, sondern eine breite Dienstleisterstruktur aufzubauen. Unternehmen sollten darüber hinaus wichtige Verträge regelmäßig prüfen und gegebenenfalls neu ausschreiben. So vereinbaren Unternehmen marktgerechte Preise und können gezielt an der Kostenschraube drehen.

Info Profitable Firmenimmobilien: So funktioniert's!
  • 1. Eigenbedarf klären: Viele Flächen dienen als Raumreserve und bleiben langfristig ungenutzt. Deshalb: Flächenbedarf regelmäßig mit der aktuellen Firmensituation und der geplanten Geschäftsentwicklung abgleichen! So identifizieren Unternehmen den tatsächlichen Eigenbedarf und alle frei verfügbaren Kapazitäten.
  • 2. Zahlen prüfen: Viele Kosten rund um die Firmenimmobilie lauern im Verborgenen. Ungenutzte Flächen entpuppen sich leicht als Kostenfalle. Gerade bei älteren Gebäuden drohen dauerhaft hohe Unterhaltskosten. Maximale Transparenz ist Pflicht. Für eine realistische Kosten-Nutzen-Bewertung müssen alle Zahlen auf den Tisch.
  • 3. Strategie entwickeln: Für nicht betriebsnotwendige oder unrentable Flächen bieten sich vielfältige Handlungsoptionen. Sie lassen sich umnutzen, vermieten oder verkaufen. Klarheit über wirtschaftlich sinnvolle Wege verschafft eine Immobilienstrategie. So stellen Firmen eine Flächennutzung sicher, die dem Eigenbedarf und Immobilienmarkt gerecht wird.
  • Konzepte mit Potenzial

    Gerade Immobilien im Besitz von angestammten Familienunternehmen erfordern dringend eine Bestandsaufnahme. Viele Immobilien werden aus wirtschaftlicher Sicht nicht optimal gemanagt. Kostentreiber bleiben unerkannt und attraktive Potenziale ungenutzt. Ein Umdenken zahlt sich aus: Unternehmen können Aufgaben des Immobilienmanagements auslagern, um Ressourcen für das Kerngeschäft freizusetzen oder völlig neue Nutzungskonzepte zu entwickeln.

    Eine Firmenimmobilie wird oft als zusammenhängendes Objekt betrachtet. Tatsächlich aber sind innerhalb einer Immobilie eine Vielzahl von Nutzungen realisierbar, die nicht zwingend dem eigenen Geschäftsbetrieb dienen. Bauliche Maßnahmen eröffnen ganz neue Möglichkeiten. „Historische“ Grundrisse lassen sich zum Teil deutlich verschlanken. Es entsteht ein Mehrangebot von nutzbaren Flächen.

    Das A und O ist eine maximale Flexibilität bei Flächenzuschnitten. Unternehmen sollten in der Lage sein, ihre Flächen möglichst kurzfristig zu vergrößern oder zu verkleinern. Bei der Nutzungsform ist Vielseitigkeit gefragt. Produktionsbereiche sollten sich beispielsweise schnell in Lagerflächen umwandeln lassen.

    Einige Firmenimmobilien sind Rohdiamanten, die noch geschliffen werden müssen. Die Möglichkeiten reichen von der Modernisierung über Neu- und Anbauten bis hin zur Umnutzung gewerblicher Flächen in Wohnraum oder der Schaffung von Mitarbeiterwohnungen.

    Auch der Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie kann eine lohnende Option sein, um Mittel freizusetzen und ins Stammgeschäft zu investieren.

    Die richtige Strategie

    Eine Immobilienstrategie sorgt für Klarheit und zeigt wirtschaftlich lohnende Perspektiven auf. So können Unternehmen alle Potenziale rund um ihre Firmenimmobilie erkennen und gezielt nutzen (siehe Infokasten „Profitable Firmenimmobilien: So funktioniert's!“). Hierbei helfen spezialisierte Berater mit großer Erfahrung in Projektentwicklung und Immobilienmanagement.

    Entscheidend sind Antworten auf die Fragen:

    • Wie wird sich die Flächenanforderung des Unternehmens mittel- und langfristig entwickeln?
    • Ist die bisherige Immobiliennutzung ein rentables Zukunftsmodell?
    • Welche Optimierungspotenziale bieten sich?
    • Welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten kommen infrage?
    • Wie lassen sich die neuen Konzepte am besten umsetzen?

    Der Immobilienmarkt entwickelt sich vielerorts dynamisch. Ratsam ist die laufende Beobachtung des regionalen Marktumfeldes. So bleiben Unternehmen über neue Projekte, Leerstände sowie die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise informiert. Sie können die Auswirkungen auf die eigene Immobilienstrategie prüfen und umgehend reagieren.

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  • Produktkalkulation und Marktpreisfindung,
  • mehrdimensionale Kundenergebnisrechnung.
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    * Stephan Knichel ist Vorstand der Tresono Family Office AG in 50668 Köln, Tel. (02 21) 2 77 22-0, info@tresono.de, www.tresono.de

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